Cobros e impagos del alquiler
Cómo saber cada mes quién te ha pagado, cómo reclamar a quien se retrasa y qué pasos dar, en orden, si el impago sigue.
La mayoría de impagos empiezan con un retraso que nadie anotó. Con un control de cobros mensual lo ves el día 8, no a los tres meses, y un retraso se suele arreglar con un aviso.
Si no se arregla, el orden importa: un requerimiento fehaciente bien hecho, con 30 días de margen, impide que el inquilino pare luego el desahucio pagando a última hora, y desde abril de 2025 hay que intentar una negociación antes de demandar.
Lo que tienes que saber
Cuándo se paga
Salvo pacto, cada mes y dentro de los siete primeros días (art. 17.2 LAU), por medios electrónicos salvo que una parte no tenga cuenta (art. 17.3). Pagar por transferencia ya deja la prueba.
El impago permite resolver
La falta de pago de la renta, de las cantidades que asumió el inquilino o de la fianza permite resolver el contrato (art. 27.2 LAU).
Requerimiento con 30 días
Un burofax con certificación de contenido o un requerimiento notarial al menos 30 días antes de la demanda impide que el inquilino detenga el desahucio pagando (art. 22.4 LEC).
Negociar antes de demandar
Desde el 3 de abril de 2025 la demanda no se admite sin haber intentado antes un medio de solución: negociación directa, mediación, conciliación u oferta vinculante (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Guarda la prueba.
Qué pide la demanda
Si la vivienda es la habitual del inquilino, si eres gran tenedor (con certificado del Registro si dices que no) y si el inquilino puede o no enervar (art. 439 LEC). Un abogado te lo prepara.
Pendiente: RDL 29/2026
Prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago y obliga a firmar un documento del estado de la vivienda al terminar. A 2 de noviembre de 2026 no estaba convalidado.
Revisado el 2 de noviembre de 2026. Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (arts. 17, 27 y 36), Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (arts. 22.4 y 439), Ley Orgánica 1/2025 (art. 5) y Real Decreto-ley 29/2026.
Qué hacer si el inquilino no paga, en orden
- 1
Mira si de verdad no ha pagado
Revisa el banco antes de reclamar: una transferencia con otro concepto o un pago parcial son el error más común.
- 2
Un aviso amistoso, por escrito
Un email o un mensaje con el mes y el importe. La mayoría de retrasos acaban aquí, y queda constancia de que avisaste.
- 3
Requerimiento fehaciente
Burofax con certificación de contenido o requerimiento notarial con lo que debe y un plazo para pagar. Envíalo al menos 30 días antes de la demanda. Proponer un acuerdo de pago en él puede servir además como intento de negociación.
- 4
Demanda de desahucio
Si no hay acuerdo, el juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1.º LEC), al que puedes sumar la reclamación de las rentas. Con un abogado. Si el inquilino es vulnerable, el juzgado avisa a los servicios sociales y los plazos pueden alargarse.
Cómo te ayuda Keyio
- Cada contrato tiene su libro de cobros: pagado, parcial, atrasado, pendiente o próximo, con la forma de pago. Ves en un panel quién debe este mes.
- El recordatorio sale cuando tú lo envías, por email y en tu nombre, nunca solo: así no avisas a quien ya te pagó por fuera.
- Escalada en tres fases (aviso, requerimiento de pago que se genera como documento para que lo envíes, y paso a la vía legal), todo en el historial del alquiler. Keyio no envía el burofax ni da asesoramiento legal.
- Si el contrato lo prevé, calcula el recargo por retraso y te lo propone; también lleva el libro de fianzas y el recibo de cada cobro.
Esto no es asesoramiento jurídico
Esta guía resume reglas generales y no contempla tu caso ni las normas de tu comunidad autónoma. Si vas a reclamar en el juzgado o el contrato tiene algo fuera de lo común, consúltalo con un abogado. Boletín Oficial del Estado.
Preguntas frecuentes
¿Cómo llevo el control de los pagos del alquiler sin un Excel?
Con un libro de cobros por contrato: cada mes con su importe, la fecha en que vence y lo que se ha cobrado, para ver de un vistazo qué está pagado, pendiente o atrasado. Una app de gestión de alquileres lo genera solo a partir del contrato; lo importante es apuntar cada cobro el día que llega.
¿Qué hago si el inquilino no paga el alquiler?
Primero un aviso amistoso por escrito. Si no paga, un requerimiento de pago fehaciente (burofax con certificación de contenido o requerimiento notarial). Antes de demandar tienes que intentar una negociación (Ley Orgánica 1/2025) y, si no hay acuerdo, presentar la demanda de desahucio por falta de pago, normalmente con abogado.
¿Para qué sirve el burofax con 30 días de antelación?
Normalmente el inquilino puede parar el desahucio pagando todo lo que debe (enervación). Si le has requerido el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no ha pagado cuando la presentas, pierde esa posibilidad (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Puedo cobrar un recargo por pagar tarde?
Solo si el contrato lo prevé. La ley fija que, salvo pacto, la renta se paga en los siete primeros días del mes (art. 17.2 LAU), pero no fija un recargo: tiene que estar escrito en el contrato.
¿Puedo quedarme la fianza si el inquilino me debe dinero?
La fianza responde de lo que el inquilino deba al terminar el contrato, como rentas impagadas o daños. No sirve para pagar la renta mientras el contrato sigue: el inquilino no puede dejar de pagar el último mes «a cuenta de la fianza» si tú no lo aceptas.
¿Puedo exigir al inquilino un seguro de impago?
Puedes contratarlo tú como propietario. El Real Decreto-ley 29/2026 prohíbe exigir al inquilino que lo contrate, pero a 2 de noviembre de 2026 aún no estaba convalidado: si el Congreso lo deroga, esa regla cae. Lo que ya estaba antes es el tope de las garantías adicionales a la fianza: dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa).
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