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Calculadora de plusvalía municipal
Calcula cuánto pagarás de plusvalía municipal (IIVTNU) al vender una vivienda en España. Compara el método objetivo y el real, aplica el que sale más barato y te dice si no hay que pagarla. Sin registrarte.
Plusvalía municipal estimada
1440,00 €
- Tiempo de tenencia (años completos)
- 11 años
- Coeficiente aplicado
- 0,10 (máximo legal)
- Método objetivo: suelo × coeficiente
- 48.000,00 € × 0,10 = 4800,00 €
- Método real: ganancia × peso del suelo
- 100.000,00 € × 40 % = 40.000,00 €
- Base imponible
- 4800,00 € (método objetivo, el menor)
- Tipo del ayuntamiento
- 30 %
Estimación con los coeficientes máximos de RDL 8/2023, art. 24, salvo que pongas los de tu ayuntamiento. No sustituye la autoliquidación ni el consejo de tu gestoría.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos formas de calcular la base, y pagas por la menor. Método objetivo: el valor catastral del suelo en la fecha de venta (menos la reducción que aplique tu ayuntamiento) por el coeficiente de los años completos que has tenido la vivienda; con menos de un año, por los meses completos. Método real: la diferencia entre el precio de venta y el de compra según las escrituras, en la proporción que el suelo representa en el valor catastral.
A esa base se le aplica el tipo de tu ayuntamiento, como máximo el 30 %. Si vendes por lo mismo o menos de lo que pagaste, no hay plusvalía.
Coeficientes máximos de la plusvalía en 2026
| Años de tenencia | Ventas desde 01/01/2024 | Ventas desde 01/12/2026 |
|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,17 |
| 1 | 0,15 | 0,16 |
| 2 | 0,14 | 0,16 |
| 3 | 0,14 | 0,17 |
| 4 | 0,16 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 6 | 0,19 | 0,21 |
| 7 | 0,20 | 0,23 |
| 8 | 0,19 | 0,24 |
| 9 | 0,15 | 0,25 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 11 | 0,10 | 0,18 |
| 12 | 0,09 | 0,14 |
| 13 | 0,09 | 0,12 |
| 14 | 0,09 | 0,11 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 16 | 0,10 | 0,11 |
| 17 | 0,13 | 0,11 |
| 18 | 0,17 | 0,13 |
| 19 | 0,23 | 0,20 |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 |
Fuentes: RDL 8/2023, art. 24 y RDL 29/2026, art. 10, en el texto consolidado del BOE. La tabla desde el 01/12/2026 decae si el Congreso no convalida el RDL 29/2026.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa la paga quien vende. En una herencia o una donación, quien recibe la vivienda.
¿Cuándo no hay que pagar plusvalía?
Cuando no hay incremento de valor del terreno: si vendes por un precio igual o menor al de compra, según las escrituras y sin contar gastos ni impuestos, la operación no está sujeta. Hay que declararlo ante el ayuntamiento y acreditarlo con las escrituras.
¿Qué es el método objetivo y el método real?
El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que has tenido la vivienda. El real toma la ganancia de verdad (precio de venta menos precio de compra) en la parte que corresponde al suelo. Puedes pedir que se aplique el que dé menos base, y la calculadora te dice cuál es.
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Hasta el 30 de noviembre de 2026, los máximos del Real Decreto-ley 8/2023. Para las ventas desde el 1 de diciembre de 2026, los del Real Decreto-ley 29/2026, que aún tiene que convalidar el Congreso. Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes más bajos en su ordenanza: si conoces los del tuyo, ponlos en la calculadora.
¿Cuánto tiempo tengo para pagarla?
En una venta, 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. En una herencia, seis meses desde el fallecimiento, ampliables a un año si lo pides.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI, que separa el valor del suelo y el de la construcción, o en la Sede Electrónica del Catastro con tu certificado o Cl@ve.
¿La plusvalía municipal es lo mismo que la ganancia patrimonial del IRPF?
No. La plusvalía es un impuesto del ayuntamiento sobre el suelo. La ganancia patrimonial va en tu declaración de la renta y se calcula sobre toda la vivienda; la plusvalía pagada cuenta como gasto de la venta.
¿Compras, reformas y vendes? En Keyio para compra-venta cada operación calcula esta plusvalía con los datos de la vivienda, junto al coste de la obra, el resultado, la ganancia patrimonial estimada y el reparto entre socios.
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