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Calculadora del IRPF de un piso turístico
Calcula lo que tu piso turístico suma a la declaración de la renta cuando lo alquilas parte del año y el resto lo usas tú o está vacío: los gastos en proporción a los días alquilados, la amortización, las comisiones y la renta imputada de los días sin alquilar. Sin registrarte.
Lo que suma a tu base general del IRPF
11.547,95 €
Días alquilados: 150 / 365 días = 41,1 %
- Ingresos
- 18.000,00 €
- Gastos del año × días alquilados
- − 1294,52 €
- Comisiones y gastos solo del alquiler
- − 3900,00 €
- Amortización (3 % × días alquilados)
- − 1331,51 €
- Reparaciones e intereses × días (hasta los ingresos)
- − 986,30 €
- Rendimiento neto del alquiler
- 10.487,67 €
- Renta imputada: 215 días sin alquilar al 2 %
- 1060,27 €
Estimación para un particular residente, sin servicios de hostelería, con la base de amortización de 108.000,00 € (3 % del mayor entre coste y valor catastral, sin el suelo). No incluye muebles ni mejoras, que se amortizan aparte, ni tus otras rentas. No sustituye la declaración ni el consejo de tu gestoría.
Cómo se calcula, paso a paso
- Cuenta los días que estuvo alquilado y divídelos por los días del año: es la proporción que se aplica a los gastos de todo el año.
- Resta a los ingresos esos gastos en proporción, más las comisiones y los gastos que solo existen por el alquiler, que van enteros.
- Resta la amortización: el 3 % del mayor entre lo que te costó la vivienda y su valor catastral, sin el suelo, por los días alquilados.
- Resta reparaciones e intereses, también en proporción a los días alquilados, que juntos no pueden pasar de los ingresos; el resto queda para los cuatro años siguientes.
- Suma la renta imputada de los días sin alquilar: el 2 % del valor catastral (1,1 % si está revisado) en proporción a esos días.
Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (arts. 22, 23, 48 y 85) y Reglamento del IRPF, RD 439/2007 (arts. 13 y 14), en el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el IRPF de un piso turístico que solo alquilo parte del año?
El rendimiento es lo que cobras menos los gastos deducibles. Los gastos de todo el año (IBI, comunidad, seguro, suministros, reparaciones) y la amortización solo se deducen en proporción a los días que estuvo alquilado. Las comisiones de las plataformas y lo que solo existe por el alquiler, como la limpieza entre huéspedes, se deducen enteros. Por los días que no está alquilado se suma una renta imputada.
¿Qué pasa con los días que uso yo el piso o está vacío?
Por esos días no hay rendimiento del alquiler, pero tributas una renta imputada (art. 85 de la Ley del IRPF): el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si se revisó desde 2012, en proporción a los días del año sin alquilar. Si es tu vivienda habitual no se imputa nada.
¿Cómo se calcula la amortización del piso turístico?
El 3 % al año del mayor de dos valores, sin el suelo: lo que pagaste por la vivienda con sus gastos e impuestos, o su valor catastral (art. 14 del Reglamento del IRPF). La parte del suelo se saca con la proporción del recibo del IBI. Con el piso alquilado parte del año, se deduce la parte de los días alquilados.
¿Tengo la reducción del 60 % en un piso turístico?
No. La reducción por arrendamiento de vivienda (art. 23.2 de la Ley del IRPF) es solo para alquileres de vivienda habitual del inquilino. Un alquiler turístico o de temporada no la tiene.
¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca y las reparaciones sin límite?
No. Juntos no pueden superar lo que cobraste por ese inmueble en el año. Lo que pase de ahí se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite (art. 23.1 de la Ley del IRPF).
¿Y si el rendimiento sale negativo?
Un rendimiento del capital inmobiliario negativo se suma a tu base general y la reduce, junto con tu sueldo o tus otros rendimientos. La renta imputada de los días sin alquilar se suma aparte.
¿Cambia algo si ofrezco servicios de hostelería?
Sí. Si das servicios propios de la hostelería (limpieza diaria durante la estancia, restaurante, recepción continua), deja de ser un rendimiento del capital inmobiliario y pasa a ser una actividad económica, con IVA. Esta calculadora es para el alquiler turístico sin esos servicios, que es el caso más común.
En Keyio para alquiler turístico este cálculo sale solo: cuenta los días de cada reserva desde tu calendario, reparte los gastos que apuntas, amortiza muebles y mejoras y te da el informe del año para la renta o para tu gestoría. Es el mismo motor que usa esta calculadora.
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