Calculadora de rentabilidad de compra, reforma y venta

Suma todo lo que pones: el precio de compra, sus impuestos y gastos (ITP o IVA, notaría, registro), la obra y lo que pagas mientras la tienes (IBI, comunidad, suministros, intereses). Réstalo del precio de venta menos sus gastos (agencia, plusvalía municipal, notaría). Lo que queda es el resultado; después vienen los impuestos sobre la ganancia.

Como particular, la ganancia patrimonial va a la base del ahorro del IRPF, del 19 % al 30 % por tramos. La plusvalía municipal la paga el vendedor y cuenta como gasto de la venta. Si vendes a través de una sociedad, tributa el resultado en el Impuesto sobre Sociedades.

Porque para el IRPF solo cuentan el precio de compra con sus gastos e impuestos, la reforma (que es una mejora) y los gastos de la venta. El IBI, la comunidad, los suministros y los intereses mientras tienes la vivienda no restan de la ganancia, aunque sí reducen lo que de verdad ganas.

Si compráis la vivienda a partes iguales, cada copropietario declara su parte de la ganancia en su propia renta, con su propia escala. Por eso, repartida entre dos, la misma operación suele pagar menos que si la declara uno solo. Si los socios ponen dinero sin ser propietarios (cuentas en participación), el reparto se pacta en el contrato.

La ganancia tributa al 19 % en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, y el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta de ese impuesto y lo ingresa con el modelo 211.

Depende del riesgo y del tiempo: no es lo mismo ganar un 20 % en seis meses que en dos años. Por eso la calculadora da también la rentabilidad anual. Fíjate además en el precio mínimo de venta: cuanto más lejos queda del precio que esperas, más margen tienes si la obra se alarga o el mercado baja.