IVA del 10% en el alquiler turístico: lo que propone el Gobierno
El Gobierno ha aprobado un real decreto-ley que quitaría la exención de IVA a los pisos turísticos alquilados por 30 noches o menos y los gravaría al 10% desde el 1 de diciembre de 2026. Todavía tiene que convalidarlo el Congreso: si no lo hace, no cambia nada. Qué dice, cómo se aplicaría y qué tendrías que hacer si sale adelante.
Hoy, alquilar un piso turístico sin servicios propios de la hostelería está exento de IVA: el propietario no cobra IVA al huésped ni presenta declaraciones de IVA. El Real Decreto-ley 29/2026, aprobado por el Gobierno y publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, cambiaría eso para las estancias de hasta 30 noches a partir del 1 de diciembre de 2026, pero solo si el Congreso lo convalida.
Es la segunda vez en dos semanas: el Real Decreto-ley 26/2026 incluía la misma medida y el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre. El nuevo decreto lo repite y, con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación, previsiblemente a primeros de noviembre. Hasta esa votación, el IVA del 10% es una propuesta del Gobierno, no una obligación. Esta guía explica el texto tal como está publicado; la actualizaremos en cuanto se vote.
En resumen
Qué cambiaría
El alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos al mismo arrendatario dejaría de estar exento de IVA y tributaría al tipo reducido del 10%, el de la hostelería.
Estado: aprobado por el Gobierno, no por el Congreso
Se aplicaría desde el 1 de diciembre de 2026 solo si la Diputación Permanente del Congreso convalida el decreto, previsiblemente a primeros de noviembre. Si no lo convalida, queda derogado y nada cambia.
A quién afectaría
A quien alquila un piso turístico por estancias cortas, sea particular o sociedad, residente o no. También seguirá tributando al 10% quien preste servicios hoteleros (limpieza o cambio de ropa durante la estancia, restaurante), dure lo que dure.
A quién no afectaría
Estancias de más de 30 noches sin servicios hoteleros, el alquiler de habitaciones en la vivienda habitual del propietario, el alquiler de larga duración y las viviendas en Canarias, Ceuta y Melilla, donde no se aplica el IVA.
El mismo decreto, en el IBI
Permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas un recargo en el IBI de los pisos turísticos de hasta el 50%, el 100% con dos o más viviendas y el 150% con cuatro o más. Solo se aplica si tu ayuntamiento lo aprueba por ordenanza.
Situación a 13-10-2026. Fuente principal: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículos 7 y 8 (BOE de 7-10-2026).
Lo que dice el texto publicado
El artículo 7 reescribe la letra e') del artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA, que enumera los alquileres que no se benefician de la exención, y añade estos alquileres al tipo reducido del artículo 91.Uno.2.2.º. Ambos cambios tienen efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
«e') Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando concurran cualquiera de las siguientes circunstancias: – El arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. – Su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, excepto si se produce en el apartamento o vivienda arrendada en la que el arrendador tenga su residencia habitual, en cuyo caso estarán exentos.»
Cómo se aplicaría
Las 30 noches se cuentan por arrendatario y estancia, no por vivienda ni por año: un piso con 40 reservas de fin de semana tendría las 40 sujetas; un contrato de temporada de dos meses, no. El decreto no dice nada de contratos encadenados con la misma persona para no pasar de 30 noches.
Los servicios hoteleros ya hacían tributar el alquiler antes de este decreto. La limpieza a la entrada y a la salida y la ropa de cama por estancia no se han considerado hasta ahora servicio hotelero; la limpieza o el cambio de ropa periódicos durante la estancia, sí. Con el nuevo texto esto importa sobre todo en estancias de más de 30 noches, porque las cortas tributan en cualquier caso.
No hay norma transitoria para el IVA. Las reservas cobradas antes del 1 de diciembre para estancias posteriores son el punto más discutido: una lectura aplica el 10% a toda estancia desde esa fecha; otra recuerda que los anticipos devengan el impuesto cuando se cobran (art. 75 de la Ley del IVA), y entonces estaban exentos. Tampoco está resuelto quién asume el 10% en las reservas ya cerradas a un precio sin IVA.
El precio al huésped, como en cualquier venta a consumidores, se anuncia con el IVA incluido. Que lo subas un 10% o lo absorbas en parte es una decisión comercial tuya.
Qué tendrías que hacer si se convalida
Para un propietario particular que hoy no presenta IVA, esto es lo que suponen las normas generales del impuesto. Conviene revisarlo con tu asesor antes del 1 de diciembre.
- 1
Comprueba si te afecta
Estancias de 30 noches o menos, en una vivienda que no es tu residencia habitual y fuera de Canarias, Ceuta y Melilla.
- 2
Date de alta en el censo antes de empezar
Modelo 036 o 037, comunicando que realizas operaciones sujetas a IVA. Si tus comisiones las factura una plataforma de otro país de la UE, pide también el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI).
- 3
Revisa tus precios
Decide si subes el 10% o lo absorbes, y actualiza las tarifas en las plataformas para las fechas a partir del 1 de diciembre. Comunica tu NIF-IVA a cada plataforma.
- 4
Factura cada estancia
Con numeración correlativa y el 10% desglosado. Para importes de hasta 3.000 € basta una factura simplificada (art. 4 del Real Decreto 1619/2012).
- 5
Lleva los libros registro de IVA
Facturas emitidas y facturas recibidas.
- 6
Presenta el modelo 303 cada trimestre y el 390 al año
El primer trimestre afectado sería el cuarto de 2026 (solo diciembre), con plazo hasta el 30 de enero de 2027.
- 7
Deduce el IVA de tus gastos
Pide las facturas a tu nombre y con NIF: limpieza, reparaciones, suministros, muebles, gestión. Si mezclas estancias sujetas y exentas en la misma vivienda, la deducción será por prorrata.
- 8
Revisa las reservas ya cobradas
Las que caen a partir del 1 de diciembre y se pagaron antes, con tu asesor (ver «Cómo se aplicaría»).
- 9
Si no resides en España
Serías tú quien tiene que darse de alta y presentar el IVA en España; si resides fuera de la UE, la ley exige nombrar un representante fiscal. El Modelo 210 de la renta no cambia.
Si no se convalida
El decreto decae y el alquiler turístico sin servicios hoteleros sigue exento de IVA, como hasta ahora. Es lo que pasó con el Real Decreto-ley 26/2026: el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre y su cambio del IVA, que también era para el 1 de diciembre, nunca llegó a aplicarse. Mientras no se vote, lo prudente es preparar el alta y los precios sin dar el cambio por hecho.
Cómo te ayuda Keyio
- Si el decreto se convalida, Keyio estará listo antes del 1 de diciembre para que emitas la factura de cada estancia con el 10% y veas el IVA de cada trimestre para tu 303.
- Ya registra cada reserva con sus fechas y noches, así que sabes qué estancias pasan de 30 noches y cuáles no.
- Ya emite facturas con numeración legal y VeriFactu para las viviendas de sociedades.
- Guarda tus facturas de gastos por vivienda, para la renta y, si llega, para deducir el IVA.
- Actualizaremos esta guía, y te avisaremos en la app, en cuanto se vote el decreto.
Esto no es asesoramiento fiscal
Esta página explica reglas generales que cambian con el tiempo y no contempla tu caso concreto. Contrasta siempre las cifras con un asesor cualificado y con la información oficial antes de presentar. Sede electrónica de la Agencia Tributaria.
Preguntas frecuentes
¿Está aprobado el IVA del 10% en los pisos turísticos?
No del todo. Lo ha aprobado el Gobierno por real decreto-ley (publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026), pero falta que lo convalide el Congreso en los 30 días siguientes; con las Cortes disueltas, lo vota la Diputación Permanente, previsiblemente a primeros de noviembre. Si no lo convalida, queda derogado. Y aunque se convalide, el IVA no se aplicaría hasta el 1 de diciembre de 2026: hoy el alquiler turístico sigue exento.
¿Afecta a los alquileres de temporada de más de 30 noches?
No, si no prestas servicios propios de la hostelería: una estancia de más de 30 noches a favor del mismo arrendatario sigue exenta. Las 30 noches se cuentan por arrendatario, no por año. El texto no dice nada de contratos encadenados con la misma persona; si es tu caso, consúltalo.
¿Y si alquilo una habitación de mi propia casa?
Sigue exento. El decreto excluye expresamente el alquiler que se produce en la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual.
¿Afecta a Canarias, Ceuta y Melilla?
No. El IVA no se aplica en esos territorios: en Canarias rige el IGIC y en Ceuta y Melilla el IPSI, y el decreto no los modifica.
¿Quién cobra el IVA al huésped, Airbnb o yo?
Tú, como quien presta el alojamiento. La plataforma solo factura su comisión. Si te das de alta a efectos de IVA y comunicas a la plataforma tu NIF-IVA, lo habitual es que la comisión te llegue sin IVA y la autoliquides tú en el modelo 303 (inversión del sujeto pasivo).
¿Qué pasa con las reservas que ya tengo para diciembre o después?
Es el punto menos claro. El decreto no trae una norma transitoria para el IVA, y las fuentes no coinciden: unas aplican el 10% a toda estancia desde el 1 de diciembre, otras señalan que un anticipo cobrado antes de esa fecha devengó el impuesto cuando estaba exento (art. 75 de la Ley del IVA). Si cobras ahora reservas para después del 1 de diciembre, revisa con tu asesor cómo tratarlas.
¿Tendré que hacerme autónomo o cambia mi declaración de la renta?
Darse de alta en el censo a efectos de IVA no es lo mismo que darse de alta como autónomo en la Seguridad Social. En el IRPF, el alquiler sin servicios hoteleros ni empleado sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario; el IVA que cobras al huésped no es un ingreso tuyo, lo ingresas a Hacienda.
¿Podré deducirme el IVA de mis gastos?
Sí, el IVA de los gastos ligados a la actividad sujeta (limpieza, reparaciones, suministros, muebles, gestión, comisiones), siempre que las facturas estén a tu nombre y con el IVA desglosado. Si en el mismo piso tienes también estancias exentas (de más de 30 noches o de larga duración), la deducción será parcial, por prorrata.
¿Necesito VeriFactu para facturar?
No es urgente. Hacienda anunció el 5 de octubre de 2026 que retrasará VeriFactu a octubre de 2028, para que coincida con la factura electrónica obligatoria. Mientras ese cambio no se publique en el BOE, las fechas vigentes siguen siendo el 1 de enero de 2027 para las sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto (Real Decreto-ley 15/2025). Tampoco está claro si VeriFactu alcanza a un propietario cuyo alquiler sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. Lo actualizaremos aquí cuando se publique.
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