Fiscalidad
Sociedad patrimonial de alquiler
Cómo tributa en el Impuesto sobre Sociedades una sociedad que tiene viviendas alquiladas, y qué tienes que llevar al día para que la contabilidad cuadre.
Una sociedad que alquila viviendas no hace la declaración de la renta: paga el Impuesto sobre Sociedades sobre su resultado, con reglas distintas a las del IRPF. Se deducen todos los gastos del año, la amortización es otra y no hay reducción por alquiler de vivienda.
Lo primero es saber si tu sociedad es patrimonial, porque de eso depende el tipo que paga.
Lo que tienes que saber
Patrimonial, salvo un empleado
Alquilar solo es actividad económica con al menos una persona empleada a jornada completa para gestionarlo (art. 5.1 LIS).
El 25 %
Una sociedad patrimonial paga el tipo general. Los tipos reducidos de empresas pequeñas y nuevas no se le aplican (art. 29.1 LIS).
Amortización del 2 %
Sobre el coste de compra sin el suelo, todo el año, según las tablas de la ley (art. 12 LIS).
Todos los gastos cuentan
IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses, gestoría: sin prorrateo por días y sin el límite de intereses y reparaciones del IRPF.
Bonificación del 40 %
Solo si alquilar viviendas es la actividad principal, con 8 viviendas o más mantenidas 3 años (arts. 48 y 49 LIS).
Revisado el 5 de noviembre de 2026 en el texto consolidado del BOE de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (arts. 5, 12, 29, 48 y 49).
Cómo te ayuda Keyio
- Marcas la vivienda como de sociedad y el informe fiscal pasa a Impuesto sobre Sociedades: todos los gastos del año, amortización del 2 % del edificio y de las mejoras, y el resultado de cada inmueble.
- Las facturas de gastos se leen con IA con su base, IVA, retención y número; el buzón de facturas recibe las que te reenvían por email.
- Emites las facturas de tus alquileres con VeriFactu y concilias el banco con los extractos.
- Es una estimación para llevar a tu gestoría: Keyio no presenta el modelo 200 ni lleva la contabilidad oficial de la sociedad.
Esto no es asesoramiento fiscal
Esta página explica reglas generales que cambian con el tiempo y no contempla tu caso concreto. Contrasta siempre las cifras con un asesor cualificado y con la información oficial antes de presentar. Sede electrónica de la Agencia Tributaria.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una sociedad patrimonial a efectos del Impuesto sobre Sociedades?
La que tiene más de la mitad de su activo en bienes que no están afectos a una actividad económica (art. 5.2 de la Ley 27/2014). El alquiler de inmuebles solo cuenta como actividad económica si para gestionarlo hay al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa (art. 5.1). Una sociedad que solo tiene pisos alquilados, sin ese empleado, suele ser patrimonial.
¿Qué tipo paga una sociedad patrimonial?
El tipo general, el 25 %. Los tipos reducidos para empresas con una cifra de negocios inferior a 1 millón de euros y para las de nueva creación no se aplican a las entidades patrimoniales (art. 29.1 de la Ley 27/2014). Si tu sociedad tiene un empleado a jornada completa para el alquiler, pregunta a tu gestoría qué tipo le corresponde.
¿Cómo amortiza una sociedad los pisos que alquila?
Sobre el precio de compra sin el suelo, como máximo un 2 % al año en edificios y viviendas, según las tablas de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. A diferencia del IRPF, no se compara con el valor catastral ni se prorratea por días alquilados: se amortiza todo el año.
¿Qué es la bonificación del 40 % por alquiler de viviendas?
Un régimen especial para sociedades cuya actividad económica principal es alquilar viviendas: tienen una bonificación del 40 % de la cuota que corresponde a esas rentas (art. 49). Piden, entre otras cosas, tener siempre al menos 8 viviendas alquiladas u ofrecidas en alquiler y mantenerlas así al menos 3 años (art. 48), y hay que comunicar a Hacienda que te acoges.
¿El alquiler de una sociedad lleva IVA?
El alquiler de vivienda está exento de IVA, lo cobre un particular o una sociedad. Los locales, oficinas y garajes que no van con una vivienda sí llevan IVA del 21 %. El alquiler turístico tiene sus propias reglas.
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