Registro de viajeros en Málaga (2026): SES, Registro de Turismo de Andalucía y la moratoria de pisos turísticos
- En Málaga los datos de los viajeros se comunican a SES.HOSPEDAJES: cada reserva y cada entrada, en 24 horas como máximo.
- Antes de alquilar, la vivienda tiene que estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía mediante una declaración responsable.
- Desde el 23 de agosto de 2025, Málaga capital no admite viviendas turísticas nuevas durante un máximo de tres años. Las que ya estaban inscritas siguen.
- Si alquilas por habitaciones, tienes que vivir en la vivienda (empadronado) y el máximo es de 6 plazas.
Qué tienes que tener en regla
Normas estatales y andaluzas que se aplican a un piso turístico en Málaga.
| Obligación | Qué supone |
|---|---|
| Inscripción en el Registro de Turismo de AndalucíaDecreto 28/2016, art. 9.1 | Declaración responsable electrónica ante la Consejería de Turismo antes de empezar, con la referencia catastral (una vivienda por referencia) y la compatibilidad urbanística. |
| Comunicar reservas y entradas a SES.HOSPEDAJESRD 933/2021, art. 6 | Darte de alta en SES.HOSPEDAJES antes de empezar y comunicar cada reserva y cada entrada en 24 horas como máximo. |
| Libro de registro de viajerosRD 933/2021, art. 5 | Si alquilas como profesional, llevar el registro y guardarlo 3 años. Un particular está exento. |
| Justificante de pago a los huéspedesDecreto 28/2016, art. 6.2.e | Con los datos del huésped, el número de personas, las fechas y el código de inscripción de la vivienda. |
| Requisitos de la viviendaDecreto 28/2016, art. 6 | 14 m² construidos por plaza (25 m² como mínimo), refrigeración de mayo a agosto y calefacción de diciembre a marzo, botiquín, detector de humo y extintor, atención telefónica 24 horas y hojas de reclamaciones. |
| Entrega de llavesDecreto 28/2016, art. 7.4 | No se pueden dejar las llaves en el mobiliario urbano. |
El paso a paso del alta y los datos de cada viajero están en la guía de alta en SES.HOSPEDAJES, y quién tiene que llevar el libro de registro de viajeros, en su propia guía.
Málaga capital: qué ha cambiado desde 2024
El Decreto 31/2024 permite a los ayuntamientos andaluces limitar las viviendas turísticas, y Málaga lo ha ido haciendo desde 2024.
- Junio de 2024Una instrucción municipal recuerda que no se pueden dar de alta viviendas turísticas nuevas sin entrada y servicios independientes del resto del bloque.
- Enero de 2025Prohibidas las inscripciones nuevas en 43 barrios donde las viviendas turísticas superan el 8 % del parque residencial. En otros 328, solo con entrada y servicios independientes.
- 6 de agosto de 2025El BOP publica la aprobación definitiva del límite por barrio en el Plan General: como máximo, el 8 % de las viviendas familiares del barrio.
- 23 de agosto de 2025Entra en vigor la suspensión de viviendas turísticas nuevas en todo el término municipal, durante un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del Plan General. No retira las inscripciones que ya existían.
Estas medidas son de Málaga capital y cambian a menudo. Antes de comprar, reformar o inscribir una vivienda turística, confírmalo con la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento.
Si alquilas por habitaciones
La norma andaluza distingue la vivienda turística completa (hasta 15 plazas) y la vivienda «por habitaciones», en la que tienes que residir, empadronado, con un máximo de 6 plazas (Decreto 28/2016, art. 5).
En SES.HOSPEDAJES la vivienda es un solo establecimiento y cada reserva lleva los viajeros de las habitaciones que ocupa. Con varias habitaciones en Airbnb o Booking a la vez, lo difícil es que dos reservas no coincidan en la misma habitación. Cómo se lleva el alquiler por habitaciones en Keyio.
Qué programa usar
En Málaga el registro va a SES.HOSPEDAJES como en casi toda España: la elección depende de lo que necesites además.
A mano, gratis
En la web de SES.HOSPEDAJES, reserva a reserva. Sirve con pocas estancias; el plazo de 24 horas no espera a que tengas tiempo.
Cómo darse de alta en SES.HOSPEDAJES →Una aplicación de registro
El huésped rellena sus datos desde un enlace y la aplicación los envía a SES.HOSPEDAJES. Desde alrededor de 1 € al mes por vivienda.
Aplicaciones de registro comparadas →Un programa de gestión
Si además necesitas reservas, canales y tarifas. Algunos incluyen el registro de viajeros y otros lo cobran aparte.
Programas para apartamentos turísticos →Lo que hace Keyio
- Envía el registro de viajeros a SES.HOSPEDAJES, a mano con un clic o solo, en cuanto el huésped termina.
- El huésped se registra desde un enlace, en 12 idiomas, o escanea su documento, y firma. Keyio guarda el libro de registro de viajeros en PDF.
- Guarda el número de inscripción en el Registro de Turismo de cada vivienda junto a su código de establecimiento de SES.
- Si alquilas por habitaciones, cada estancia ocupa sus habitaciones y los solapes se comprueban habitación por habitación.
- Plan Cumplimiento: 0,99 € al mes por vivienda pagando el año (11,88 €) o 1,25 € mes a mes, IVA incluido. 30 días gratis.
Preguntas frecuentes
¿A quién se comunican los viajeros de un piso turístico en Málaga?
A SES.HOSPEDAJES, la plataforma del Ministerio del Interior. Se comunica cada reserva y cada entrada en 24 horas como máximo (Real Decreto 933/2021, art. 6). Solo Cataluña y el País Vasco usan otro sistema.
¿Puedo dar de alta un piso turístico nuevo en Málaga capital?
Hoy no: desde el 23 de agosto de 2025 las viviendas turísticas nuevas están suspendidas en todo el término municipal, durante un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del Plan General. Confirma la situación con el Ayuntamiento antes de comprar o reformar con ese fin.
¿La moratoria afecta a mi vivienda ya inscrita?
No la da de baja: la suspensión es para viviendas turísticas nuevas y no retira las inscripciones que ya existían en el Registro de Turismo de Andalucía. Sigues teniendo que comunicar los viajeros a SES.HOSPEDAJES como hasta ahora.
¿Y en el resto de la provincia (Marbella, Benalmádena, Nerja…)?
La suspensión es de Málaga capital. Desde 2024 cualquier ayuntamiento andaluz puede limitar las viviendas turísticas por edificio, sector o zona (Decreto 28/2016, art. 2.2), así que consulta las normas de tu municipio. El registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES es igual en toda la provincia.
¿Puedo alquilar habitaciones de mi casa a turistas en Málaga?
La norma andaluza lo prevé como vivienda turística «por habitaciones»: tienes que residir en ella, empadronado, y el máximo es de 6 plazas (Decreto 28/2016, art. 5). Es una vivienda turística, así que necesita su inscripción, y en Málaga capital la suspensión afecta a las nuevas. Los viajeros se comunican a SES.HOSPEDAJES igual.
¿Qué programa uso para el registro de viajeros de un piso turístico en Málaga?
Depende de lo que necesites. Gratis, a mano, en la web de SES.HOSPEDAJES. Si solo quieres que el registro de viajeros se envíe solo, una aplicación de registro (Autoregistro, Partee, Chekin, Keyio Cumplimiento y otras) cuesta desde alrededor de 1 € al mes por vivienda; los precios, con fuente y fecha, están en la comparativa del registro de viajeros más barato. Si además necesitas reservas, canales o tarifas, un programa de gestión (Smoobu, Lodgify, AvaiBook…). En Málaga no hay nada especial que cambie esta elección: el registro va a SES.HOSPEDAJES como en casi toda España.
Fuentes
- Real Decreto 933/2021 (BOE, texto consolidado)
- Decreto 31/2024, que modifica el Decreto 28/2016 de viviendas de uso turístico (BOJA nº 24, 2 de febrero de 2024)
- Ayuntamiento de Málaga: nuevas viviendas turísticas prohibidas en 43 barrios (23 de octubre de 2024)
- Ayuntamiento de Málaga: suspensión de las nuevas viviendas turísticas durante un máximo de tres años (14 de agosto de 2025)
- Montero Aramburu & GVA: entra en vigor el límite del 8 % por barrio (BOP de 6 de agosto de 2025)
- Altahomes: fecha de publicación de la suspensión en el BOP (22 de agosto de 2025) y efecto sobre las inscripciones existentes
Esta guía resume la normativa a la fecha indicada; no sustituye a los textos oficiales ni al asesoramiento de un profesional.